“2020年上半年，新冠肺炎疫情使本就供过于求的沈阳商业地产再次面临挑战。尽管租赁活动呈现复苏迹象，但市场仍继续承压，租金处于下行区间。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。

办公楼市场新增需求解封缓慢，业主调整租赁策略，从观望转为理性下调租金；零售地产因多例品牌退租，导致空置率在无新增供应的情况下不降反升，开发商进入经营和品牌调整窗口期；疫情积压的住宅市场购房需求逐渐释放，商品住宅成交量回升。

据介绍，第二季度，市场活跃度呈现复苏迹象，但新增需求有限，优质办公楼市场录得1.3万平方米的净吸纳量。面对疫情的冲击及宏观经济的放缓，部分租户因担心无法达到业绩增长预期而更加在意成本控制，从而选择退租、缩减租赁面积或搬迁至低成本办公楼。在线教育及保险业成为当下沈阳办公楼市场需求的主要驱动力，扩张与升级需求表现突出。

得益于疫情下在线教育及保险业等租户逆势成交，本季度甲级办公楼市场空置率环比下调1.5个百分点至37.6%。

在当前经济环境下，业主越来越重视租户的可靠和稳定性。成熟运营的高品质项目抗风险能力较强，而部分去化压力较大的业主通过加大租金下调力度或提供多种优惠的方式，以挽留现有租户或吸引意向租户。受此影响，本季度整体市场租金较上季度下跌0.8%至65元/平方米/月。甲级办公楼间的主力租户竞争战愈发激烈，平均租金环比更是下跌了1.1%至81元/平方米/月。

预计2020年将有13.2万平方米的办公楼投入使用，主要位于金廊商圈，导致市场继续承压。即使租赁活跃度将在下半年继续回暖，也无法阻止新增供应进一步推高全市空置率。租户预期持续到年底的成本控制，使得退租或减租的情况短期内不会发生好转。“市场压力的不断积压或将迫使业主继续对租金做出让步，未来市场整体租金上行概率较低。除“以价换量”的租赁策略外，提升楼宇的软硬件水平，提高市场需求敏锐度，是存量时代下增加市场竞争力的关键因素。”仲量联行沈阳及天津分公司商业地产部总监吕蔚然表示。

另外，地摊经济、夜市经济为沈阳零售市场注入新活力。多个购物中心推出特色集市、夜市，打造网红打卡地，如嘉里城的歇马夜市、K11浑河之夏、佳兆业广场后备箱市集等，有效刺激了消费热情，加速城市商业恢复。

尽管受疫情影响，部分项目或将推迟开业，下半年市场仍将迎来近34万平方米新增供应，预计年末市场存量将突破600万平方米，加剧业主市场竞争。为此，业主也将根据项目表现调整租金预期，这也会导致市场租金表现呈现明显差异化。品牌调整速度快的优质项目租金收益相对稳健，而空置率高、经营困难的项目仍将阻碍全市租金增长。“对于本就面临同质化困境的沈阳零售市场，疫情过后行业洗牌加速，商业运营方差异化竞争的能力备受考验。通过开设首店加强商业辨识度，将是破解同质化困扰的有效手段。运营商不断自我优化迎合消费需求，升级项目定位、业态品牌、运营能力，将成为商业项目生存突围的关键策略。” 仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示。

（中国日报辽宁记者站）